每次提到老小区步梯房，老人唉声叹气，还有人各种嫌弃——随着时间推移，老房子老化问题严重：墙皮脱落、地板开裂、水电管路老化、道路坑坑洼洼、而且还没有电梯涨声操盘，每天爬楼上上下下，真的太痛苦…
“再加上，现在新房品质好、得房率高，谁还去买步梯房？”
然而正所谓“行行有门道”，步梯房也不例外，尤其是大城市，如今正有一群有钱人偷偷老小区步梯房，而且买的还是大家认为爬楼辛苦、冬冷夏热的步梯顶楼。
而精明人之所以看好它，主要是因为他们看到了大多数人没有明白的“内幕”。下面我们就来捋一捋，说不定你也能从中发现一些门道。
01
为啥有钱人盯上了步梯房，他们图啥？
精明人消费老小区步梯房，核心是里面有我们普通大众所没发现的新商机：
① 国家下场收房
最近各地都在想办法稳住楼市，有的地方甚至直接收购存量房当保障房或安置房。比如南京推出全款收房，连断供房和商铺都收，最快30天就能办完。
这样一来，原来难卖的老房子突然有了“官方接盘”的可能，对投资者来说，就是一颗定心丸。
③ 旧改让老房增值涨声操盘，租金也跟着涨
旧改政策在全国加加速推进，这个措施下，老房子不仅要翻新外立面，重做防水，还有更换老旧管道，加固楼道、加装电梯、增加停车位、增设电动车充电桩、拆除违建。还有的老小区建了社区食堂、老年活动中心、卫生服务站…
这些改造不仅为大家提供了生活便利，而且整个社区也更加井然有序，尤其是租金收益也得到了上涨，有的改造后的老小区租金租金普遍涨了15%-20%，还有的老小区改造以后二手房挂牌溢价30%。
另外，步梯房得房率高，公摊通常只有10%左右，比电梯房30%的公摊划算不少。相当于买步梯房只要花70%的钱，就可以买到更多能用的面积，租客和买房的人都觉得值。
② 押注“拆”字当头，搏高额补偿
不仅是旧改，很多老房子也迎来拆迁机会，精明的人更看重的是这一点，步梯房顶楼一旦拆迁，补偿都是按面积算的，不是按楼层高低赔。
比如上海市区两幢住宅拆迁：最高补偿超2000万元，单套房至少1500万。有业主透露：“除了房屋评估均价10.5461万元/平方米，还有搬家、装修等等补贴款。加在一起，房子拆迁款标准差不多在17.5万元/平方米。”
上海的@乔姐说：当初花160万买1套35平米的顶楼老破小，一旦撞上拆迁，补偿钱可以冲到530多万，这回报率比炒股买基金强的太多了。
而且这两年虽然明确不再大拆大建，但也不是说一点机会都没有，上面讲的很明白，全面完成2000年以前建造的老旧小区改造，重点盯三类房，预制板危房、核心区碍事的房、有安全隐患的房。
住建部长也宣布，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。
所以手上有这些房子的人涨声操盘，他们都开始等待风口了。
02
精明人都在淘哪些步梯房？
1. 核心区的老破小，配套成熟才是硬通货
精明人买步梯房不是乱买的，他们首先看重的就是地段，老房子虽然旧，但是只要地段好，门口有优质的教育、医院、商超、地铁等配套，这种房子买来稍微改造一下，就不愁租客，将来要转手也很容易变现。
但如果是郊区房，哪怕装修再好，如果配套不行、交通不便，他们也不会碰——这种以后租不掉，降价卖都没人要。
2. 总价低的小户型，周转灵活
精明人买步梯房，不仅看地段优势，面积也很银重要，他们更看重小户型房子，这种步梯房预算少，买来不花什么钱。比如成都有套拍卖的步梯房2楼两居室，户型小，总价可控，上架不到半小时就被加价成交。
你看看一线城市的小户型，这几年成交一直在涨，有机构数据说：
2023年，一线城市60㎡以下的小户型成交反而涨了23%；
去年在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的老破小步梯房成为交易“主力”，其中北京成交占比高达57.19%，上海也达到48.72%。
说穿了，这些房子投入少，即使短期套牢压力也不大，万一拆迁或旧改落地，就是四两拨千斤。
3. 顶楼是首选
步梯房虽然没有电梯出行，但是精明人更倾向于选顶楼房子，核心就在于价格太吸引人，再加上潜在补偿高，这一类住宅也成了风投的代表。
你想想，顶楼总价普遍比其他楼层便宜15-20%，有的甚至便宜30%，如果将来拆迁，按面积补偿就很划算；
就算不拆，旧改加装电梯后，居住舒适度和租金都会大涨。对于敢“赌”的人来说，顶楼是个高性价比的选择。
不过，普通人如果要买老破小投资，还是要谨慎。万一拆迁计划有变，房子可能会套在手里。而且老房子维修成本不低，修补起来可能是个无底洞。
毕竟有钱人博的是拆迁或长期收租，他们资金充足，等得起；比如杭州一位@生意人自爆内幕：1套顶楼的房子，每月租金4000块，年回报率接近3.5%，这样的投资回报比存银行强多了。
但普通人如果预算有限、现金流不宽裕，还是得量力而行。
（文中图片来源于网络，侵删）
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